Le perdite dal terrazzo arrivano da guaina rotta, bocchettoni e pluviali intasati, soglie di porte-finestre, fughe aperte e frontalini fessurati. Si individuano con prova di allagamento a settori, termocamera e traccianti colorati, senza smontare il pavimento. In condominio la ripartizione segue l’uso esclusivo e l’art. 1123 c.c.
Una perdita d’acqua dal terrazzo o dal balcone nasce quasi sempre in cinque punti: la guaina impermeabile, gli scarichi, le soglie delle porte-finestre, le fughe tra le piastrelle e i frontalini. Il sintomo è una macchia sul soffitto del piano di sotto che compare dopo la pioggia e sparisce con il sole. A Milano è uno dei problemi più frequenti sui terrazzi a livello degli anni ’60-’70 e sui balconi delle case di ringhiera. Vediamo le cause una per una e come si trova il punto esatto senza demolire.
La guaina bituminosa dura 15-20 anni. Dopo si fessura ai giunti, si stacca dai risvolti verticali e perde elasticità. Basta una fessura di pochi millimetri sotto le piastrelle: l’acqua entra, si accumula nel massetto e affiora al piano di sotto anche a giorni di distanza dalla pioggia.
Il punto di raccordo tra guaina e scarico è il più fragile. Se il bocchettone non è sigillato o il pluviale è intasato da foglie, l’acqua ristagna e trova la via verso il solaio. Su un terrazzo di 30 mq una pioggia di 30 mm porta 900 litri agli scarichi: se uno è ostruito, il ristagno è garantito.
La soglia in pietra della porta-finestra spesso non ha il risvolto della guaina sotto. L’acqua spinta dal vento entra nel giunto tra soglia e pavimento e finisce nel massetto dell’appartamento o nel soffitto sottostante, proprio in corrispondenza della finestra.
Le fughe cementizie durano meno del pavimento. Con il gelo si aprono e lasciano passare acqua nel massetto. Se la guaina sotto è integra non succede nulla; se è vecchia, la fuga aperta è la porta d’ingresso.
Il bordo esterno del balcone, il frontalino, si fessura e l’acqua entra nel solaio dal lato. Le macchie in questo caso compaiono vicino al bordo del soffitto sottostante, non al centro.
Il sopralluogo dura 1-2 ore, spesso richiede l’accesso sia al terrazzo sia all’appartamento sotto. Alla fine hai il punto o la zona di ingresso dell’acqua e una relazione con foto termografiche, utile per l’amministratore e per l’assicurazione. Il servizio dedicato è descritto nella pagina ricerca infiltrazioni terrazzi.
La ricerca costa da concordato prima secondo superficie e complessità. La riparazione dipende dalla causa: sigillatura di un bocchettone o rifacimento delle fughe a preventivo; sostituzione di una soglia con risvolto a preventivo; rifacimento completo di guaina e pavimento di un terrazzo da a preventivo al mq. Per questo trovare il punto esatto conviene: spesso si risolve intervenendo su un metro quadrato invece di rifare tutto. Se invece il rifacimento è inevitabile, la spesa rientra nella detrazione del 50% del bonus casa.
Il terrazzo a livello di uso esclusivo è regolato dall’art. 1126 c.c. solo quando funge da copertura: chi lo usa paga un terzo, i condomini sottostanti due terzi. Per i balconi aggettanti, la soletta e il pavimento sono del proprietario, mentre frontalini e parti decorative della facciata sono comuni in base all’art. 1117 c.c. e la spesa si divide secondo l’art. 1123. Chi ha in custodia il bene risponde dei danni causati al vicino ai sensi dell’art. 2051 c.c. La relazione tecnica di Ricerca Perdite Acqua Milano indica con chiarezza la causa e quindi chi deve pagare, evitando liti in assemblea. Per un sopralluogo su terrazzo o balcone chiama il 333 1966980 o scrivi dai contatti.
Molto probabile. Una perdita di impianto è costante e non dipende dal meteo. Se la macchia segue le piogge con ritardo di ore o giorni, la fonte è esterna: terrazzo, balcone, facciata o pluviale.
No. Prova di allagamento a settori, termocamera e traccianti individuano la zona di ingresso senza rimuovere nulla. Si apre solo se serve riparare, e solo nel punto indicato.
La soletta e il pavimento del balcone aggettante sono del proprietario dell’appartamento, che ne risponde anche verso il vicino sotto. Il frontalino e gli elementi decorativi della facciata sono invece condominiali.
Una guaina bituminosa a doppio strato o una membrana liquida poliuretanica dura 15-20 anni se i risvolti e i bocchettoni sono eseguiti correttamente. Controlla gli scarichi due volte l’anno per farla durare.
Chiama il 333 1966980 o compila il modulo: fissiamo il sopralluogo con strumenti professionali e ti diciamo esattamente dove intervenire.
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