Ricerca perdite su terrazzi e giardini a Milano

Terrazzi, balconi, giardini pensili e lastrici solari sono la prima causa di infiltrazioni nei condomini di Milano. Individuiamo il punto in cui la guaina, gli scarichi o le soglie non tengono con prove di allagamento controllate, termocamera e igrometro.

Casi tipici

• Macchie sul soffitto sotto un terrazzo
• Giardini pensili e vasche in copertura
• Scarichi e bocchettoni intasati o sfilati
• Soglie di porte-finestre che lasciano passare l’acqua

Dove si nasconde la perdita in un terrazzo o in un giardino pensile

Qui l’acqua non arriva da un tubo ma dalla pioggia, e i punti deboli sono sempre gli stessi:

• Bocchettoni di scarico: il raccordo tra guaina e pluviale è il primo punto a cedere, soprattutto se il bocchettone non ha la flangia.
• Soglie delle porte-finestre: la guaina spesso non risvolta sotto il marmo e l’acqua entra dal retro della soglia.
• Risvolti sui muretti e sui parapetti: la guaina finisce troppo bassa o il copertino in cemento è fessurato.
• Fughe delle piastrelle e giunti di dilatazione: l’acqua entra nel massetto, viaggia e scende dove trova un difetto della guaina.
• Vasche e drenaggi dei giardini pensili: lo strato drenante intasato tiene l’acqua ferma sulla guaina per giorni.

Come si svolge il sopralluogo su un terrazzo

1. Sopralluogo dal basso: mappa delle macchie sul soffitto con termocamera e igrometro, per capire da quale zona del terrazzo scende l’acqua.
2. Controllo di pendenze, scarichi, soglie e risvolti in superficie.
3. Prova di allagamento per settori: si tappa uno scarico, si allaga una porzione con pochi centimetri d’acqua e si cronometra la comparsa dell’umidità sotto.
4. Ripetizione su soglie e bocchettoni con acqua colorata, uno alla volta.
5. Referto con la planimetria del terrazzo e il punto o i punti da riparare.

Servono da 2 a 4 ore e una giornata senza gelo. Non si smontano piastrelle.

Un caso reale a Milano

Attico con terrazzo di 40 metri quadri in un palazzo degli anni ’30 in zona Porta Venezia. L’appartamento sotto aveva una macchia in soggiorno che compariva solo con piogge lunghe. L’amministratore aveva già ricevuto un preventivo per rifare l’intero terrazzo. Con la prova di allagamento a settori l’acqua è comparsa sotto dopo 40 minuti solo dal settore della porta-finestra: la guaina era tagliata sotto la soglia in marmo. Riparazione di due metri lineari di soglia, terrazzo intatto.

Chi paga e cosa serve per l’assicurazione

Se il terrazzo è un lastrico solare o un terrazzo a livello di uso esclusivo, la spesa si divide per legge: un terzo a chi lo usa, due terzi ai condomini a cui fa da copertura (art. 1126 c.c.). Se è un balcone aggettante privato, il pavimento è del proprietario e la spesa è sua. La polizza globale fabbricato con garanzia ricerca guasti copre di solito il sopralluogo quando il terrazzo è parte comune: alla compagnia servono il referto con foto e cronologia delle prove, la fattura e le foto del danno.

Errori da evitare

• Stendere una resina impermeabilizzante su tutto il pavimento senza aver trovato il punto: costa e spesso lascia scoperti proprio soglie e bocchettoni.
• Sigillare le fughe con silicone: l’acqua entra comunque e il pavimento non respira più.

Quanto costa

La ricerca infiltrazioni su terrazzo o lastrico solare con prove di allagamento e termografia viene comunicato al telefono prima dell'intervento. Per i giardini pensili con vasche e drenaggi il costo si definisce dopo il sopralluogo. Il referto è compreso ed è utilizzabile per l’assemblea condominiale e per la pratica assicurativa.

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