Perdita dal tubo condominiale interrato in cortile: chi paga?

La perdita dalla tubazione condominiale interrata in cortile la paga il condominio: il tratto che va dal contatore generale di MM Spa fino alle colonne montanti è parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. e la spesa si ripartisce tra tutti i proprietari in proporzione ai millesimi, come previsto dall’art. 1123 c.c. La regola vale anche se il cortile è a uso esclusivo di qualcuno o se sopra la tubazione ci sono box e posti auto assegnati. Quello che cambia davvero il conto finale non è la ripartizione, ma quanto si scava: trovare il punto esatto prima di aprire il cortile fa risparmiare migliaia di euro.

Come ci si accorge di una perdita interrata?

Una tubazione sotto il cortile non lascia macchie sui soffitti, quindi il primo segnale arriva quasi sempre dalla bolletta o dal contatore. I sintomi tipici nei condomini milanesi:

• contatore generale che gira di notte con tutti i divisionali fermi;
• bolletta dell’acqua condominiale cresciuta del 30-100 % senza nuovi inquilini;
• autoclave che si riavvia ogni pochi minuti anche senza consumi;
• zona del cortile sempre umida, muschio o piastrelle di porfido che affondano;
• acqua che compare nei box interrati o nel locale contatori;
• calo di pressione ai piani alti nelle ore di punta.

Un contatore generale che segna 20 litri l’ora a impianto fermo corrisponde a circa 175 metri cubi l’anno: a tariffa milanese sono centinaia di euro persi, oltre ai danni alle fondazioni.

Cosa dice l’art. 1117 c.c. sulle tubazioni interrate?

L’articolo elenca tra le parti comuni gli impianti idrici e di scarico fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale. La condotta principale nel cortile serve tutto l’edificio e non ha alcuna diramazione privata, quindi è comune senza eccezioni. Lo stesso vale per la rete antincendio interrata, l’irrigazione condominiale e la fognatura fino all’allaccio in strada. Un regolamento contrattuale può stabilire diversamente, ma è raro.

Come si dividono le spese secondo l’art. 1123 c.c.?

La regola generale è la proporzione ai millesimi di proprietà. Ci sono però due sfumature che nei condomini di Milano creano spesso discussione:

• Edifici con più scale o più corpi: se la tubazione serve solo la scala B, pagano solo i condomini della scala B (art. 1123, terzo comma).
• Negozi e box con contatore proprio: se hanno un allaccio autonomo alla rete pubblica e non usano la condotta condominiale, possono essere esclusi. Se invece si servono della stessa condotta, pagano.

Il proprietario del box o del giardino sopra la tubazione non paga di più per il solo fatto di stare sopra: il ripristino della pavimentazione fa parte dell’intervento comune. Se però il cortile è di uso esclusivo e il suo utilizzo ha contribuito al danno, per esempio con radici di alberi piantati senza autorizzazione, la questione va valutata caso per caso.

Come si trova una perdita interrata senza scavare tutto?

La condotta di un cortile milanese può essere lunga 20-60 metri, in acciaio, ghisa o polietilene, a 60-120 cm di profondità. Aprire tutto costa a preventivo al metro tra scavo e ripristino. Per questo la ricerca strumentale è sempre conveniente. Le tecniche che usiamo in sequenza:

1. Prova di pressione: si isola la condotta e si misura la caduta, per confermare che perde proprio quel tratto.
2. Tracciatura del percorso: con un localizzatore si segna dove passa il tubo, perché le planimetrie di edifici anni ’50-’70 sono spesso imprecise.
3. Geofono e correlatore: ascoltano il rumore della perdita attraverso il terreno e lo triangolano tra due punti di contatto.
4. Gas tracciante: si svuota la condotta, si immette una miscela di idrogeno e azoto e si rileva in superficie dove il gas risale. Funziona anche con perdite piccole e su tubi in plastica, dove il geofono sente poco.

Il risultato è un punto segnato a terra con un margine di 30-50 cm. Lo scavo si riduce a un metro quadrato e la riparazione resta nei a preventivo compresa la ripiombatura o la sostituzione del tratto.

Costi indicativi per un condominio a Milano

Su un condominio di 20 unità la differenza è di circa a preventivo a testa. La polizza globale fabbricato copre spesso la ricerca guasto e lo scavo, quindi conviene che l’amministratore apra il sinistro prima di autorizzare i lavori. Se l’acqua ha già raggiunto i box interrati, guarda anche la pagina ricerca perdite in cantina e box. Ricerca Perdite Acqua Milano lavora con amministratori di tutta la provincia e di Monza-Brianza e fornisce relazione tecnica e planimetria con il punto segnato.

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