Perdita d’acqua in condominio: colonna montante o tubo privato?

Una perdita d’acqua in condominio dipende dalla colonna montante quando il punto di uscita si trova nel tratto verticale comune, cioè prima della diramazione che serve un solo appartamento. Se invece l’acqua esce dopo il rubinetto d’arresto o dal contatore divisionale in avanti, la tubazione è privata e la responsabilità è del singolo proprietario. La distinzione sembra semplice sulla carta, ma nei palazzi milanesi le tubazioni corrono dentro cavedi, sottotraccia e controsoffitti: senza strumenti si va per tentativi e spesso si sbaglia bersaglio.

Dove finisce il tubo condominiale e dove inizia quello privato?

Il riferimento è l’art. 1117 c.c., che elenca tra le parti comuni gli impianti idrici fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale. In pratica:

• Colonna montante: il tubo verticale che sale dal contatore generale o dall’autoclave e serve più unità. È comune.
• Braga o derivazione di piano: il pezzo che dalla colonna entra nel singolo appartamento. È privato dal punto di stacco in avanti, salvo regolamento contrattuale diverso.
• Colonna di scarico: il tubo che raccoglie gli scarichi di più bagni sovrapposti. È comune fino all’innesto del singolo scarico.

Nei condomini anni ’60 di zone come Lorenteggio, Bicocca o Città Studi le colonne sono spesso in acciaio zincato, con 50-60 anni di servizio e corrosione interna avanzata. Nelle case di ringhiera di Porta Genova o Isola, invece, gli impianti sono stati rifatti a pezzi nel tempo e il confine tra comune e privato è meno leggibile.

Quali indizi fanno pensare alla colonna montante?

Alcuni segnali orientano subito verso una perdita sulla parte comune:

• la macchia compare su più piani in verticale, sempre nella stessa posizione (angolo bagno, cucina);
• l’umidità è concentrata sulla parete del cavedio o intorno alle tubazioni che passano nel vano scala;
• il contatore generale del condominio gira anche con tutti i contatori divisionali fermi;
• la perdita non cambia chiudendo il rubinetto d’arresto di un singolo appartamento;
• il problema è comparso dopo lavori sull’autoclave o sulla pressione di rete.

Se invece la macchia interessa un solo appartamento e sparisce chiudendo il rubinetto generale di quella casa, il tubo colpevole è quasi certamente privato.

Come si verifica in modo oggettivo?

1. Lettura incrociata dei contatori

Il primo test costa zero. Si chiudono tutti i rubinetti degli appartamenti e si osserva il contatore generale per 15-20 minuti. Se gira, la perdita è a monte dei contatori divisionali, quindi su colonna o su una tubazione comune. Se sta fermo, si passa a controllare i singoli contatori uno per uno: quello che si muove indica l’impianto privato che perde.

2. Prova di tenuta con manometro

Il tecnico isola il tratto sospetto, lo mette in pressione a 3-4 bar e controlla la caduta nel tempo. Una perdita di 0,5 bar in dieci minuti su un impianto chiuso è una conferma. La prova si può fare sia sulla colonna che sulle derivazioni private, così il confronto è diretto.

3. Termocamera e geofono

Con la termocamera si vede la traccia termica dell’acqua che scorre dentro il muro: una colonna che perde disegna una striscia verticale fredda o calda, una derivazione privata una traccia orizzontale a livello del pavimento. Il geofono ascolta il rumore della fuga e permette di segnare il punto con un margine di 20-30 cm. Se il tratto è vuoto o scarica in modo intermittente, si ricorre al gas tracciante.

Quanto costa e chi anticipa la spesa?

Una ricerca perdita in condominio parte a preventivo per il sopralluogo strumentale e arriva a a preventivo quando bisogna testare più colonne o più appartamenti. La spesa la anticipa in genere l’amministratore come intervento urgente, poi la ripartizione segue l’esito: se la perdita è sulla colonna paga il condominio per millesimi (art. 1123 c.c.), se è su un tubo privato paga il proprietario dell’appartamento da cui parte la perdita. Per questo la relazione tecnica finale è decisiva: deve dire con chiarezza dove sta il punto di uscita e su quale tratto.

Cosa fare oggi se vedi la macchia

1. Fotografa la macchia con data e misura l’estensione: serve per l’assicurazione.
2. Avvisa l’amministratore per iscritto, non solo a voce.
3. Chiedi ai vicini del piano sopra e sotto se hanno lo stesso problema.
4. Non rompere il muro a caso: un foro sbagliato costa quanto la ricerca.
5. Prenota una ricerca strumentale tramite il modulo contatti o il numero 333 1966980.

Ricerca Perdite Acqua Milano interviene in tutta la città e nell’hinterland con relazione scritta e foto termografiche, utile sia per l’amministratore che per la polizza globale fabbricato. Per i casi condominiali abbiamo una pagina dedicata: ricerca perdite in condominio.

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